上周，杭州市发布共有产权房管理办法（征求意见稿），确定共有产权房可以增购和上市。
共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房,权利性质调整为出让，但需满10年后，方可上市交易。
随即就有人把这种交易称之为---“分期付款”。
严肃君的N个500人置业群里一片艳羡，“北京共有产权房是否会效仿？”
嗯……至少这几年内，绝无可能
早在2017年9月底，住建委公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》大纲中，就已完全切断共有产权房金融属性，无论买卖还是出租，完全是内循环交易、封闭式管理。
入市近4年后，终于等来了管理出租的通知（试行/征求意见稿）。仔细研读通知背后的潜台词，这不是一场绝对占便宜的买卖。
而批量共有产权房陆续交用后，让业主感到吃亏的，不止出租这一件。
01被束缚的出租
住建委实际下发了两份通知，一份是起草说明，介绍背景与主要内容和目的；一份是（试行）出租管理工作通知（征求意见稿），含15条细则。
两者结合来看，对于共有产权房业主来说，束缚可以简化成5个重点：
1.没有平台选择权
统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，包括但不限于出租的登记、协议、核验、信息发布、网签、登记备案等。
没经过代持机构同意的一律视为违规操作，将对个人及中介机构进行处罚。将机构和个人信息录入管理系统作为不良记录，严重者会暂停办理该套住房的回购和上市手续。
并向代持机构返还违规期间政府产权份额部分租金收益。
2.没有主动选择权
出售的对象要经过服务平台审核，优先本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
实际上，代持机构将这种出租作为公租房配租使用的。
3.被动的租金“定价权”
代持机构会根据所在区域的市场租金，定期发布成交信息，引导形成“稳定预期”。也就是说，租金高有可能会租不出去。
但如果你的租金低于代持机构的标准，代持机构可以优先租赁住房。
4.三年期内划转的定额收益
根据产权份额比例划转政府租金，是最初草案中唯一明确的部分。
这次细则中则明确了代持机构会根据区域市场租金水平，按照就低原则，收取租金定额收益，每三年可调整一次。
比如，整体租金无论是2000元/月，还是变成3000元/月，政府部分在这3年内，都是1000元/月，是个固定金额。
租金到账后按约定将政府部分，按月、季度划转到代持机构指定商业银行账户。
结合第三点，也就是说3年内可以合理涨价，除去定额收益，个人收益还是有一定增长空间的。
5.个人承担的额外成本
出租产生的“所有成本”，都要买房人自己承担，包含不限于装修成本、家居家电成本、水电费物业费、出租税费等。
所有交易环节被框架住后，共有产权房的业主，可能将会是“最弱势”的房东了。
当然，业主有选择是否出租的权利。
02一路维权、维权一路
上周严肃君在整理《一场大雨浇出的买房真相》素材时发现，无论是领导留言板，还是各平台曝光，共有产权房出现频率很高。
早期还未交付的维权先驱---海淀永靓家园，在参观样板间时，就发现窗户过小、无新风系统预留位、装修设计不合理等问题。
同样备受期待的海淀共有产权房---金隅凤栖家园和瑞泽家园，还未看到成品，就面临着多项“霸王条款”，经过与官方、媒体、开发商三方周旋，一步步协调。
另一个严重的是，今年集中爆发的户内中水集成系统问题。
永靓家园、金林嘉苑、通和家园、通成家园、中交富力雅郡、锦安家园、瑞泽家园、北投和苑、诺德彩园、幸福雅园、城志畅悦园等小区都有发生。有的已经提出解决方案和赔偿，有的依旧没有回复。
根据此前统计，北京共22个项目试点该系统，涉及2.68万套。
其中，交付3个项目，共4875套；已经安装未交付的共10个，10397套；正在安装1个项目，936套；实施未安装8个共计10574套。
起因是这些项目，都采用了北京明锐诚升节水科技有限公司的模块化户内中水集成系统，入住后发现导致地板鼓包、水池反味、恶臭等情况频发。
后期网申项目，尽量避开该品牌，或尽早反馈，停止使用。
尤其是今年北京汛期，让平时隐藏的质量问题无所遁形。
有人在评论区点名石景山大火的玉景阳光，下雨漏得一塌糊涂。
领导留言板上搜项目名，也看到了类似反馈，相关部门回复：确认有积水问题，排查漏水点进行封堵。
有些项目，雨后地面塌陷、临绿地沙坑、路面皲裂等问题，也相继暴露。
金林嘉苑路面
梧桐湾绿地和楼体
2017年发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，以及今年的修订，都对共有产权房建设品质作出要求，投以希冀。
但接二连三的维权事件表明，要求与执行存在差距，短期内无法达到满意状态。
03入学问题反而最有保证
交付后，最让业主担心的其实是上学问题。
4月19日，北京市教委回复依旧是，共有产权住房与普通商品住房入学政策一致。
前提是已经入住。
期房根本无法参与报名，当然这个问题未交付的商品房也一样。
没有下发房本的，可以凭借购房合同+发票作为依据。如果项目延期交房、或发票问题迟迟不解决，耽误上学，才是更需要维权的地方。
限价房转化的共有产权房，经常遇到发票开不出来的情况，比如昌平的翡翠家园、中骏四季家园和绿海家园。因为给政府代持机构开具的发票，缴税的科目并没有这一项，也没有实际案例可循。但自住房转化、以及纯共有产权房没有这个问题。为了避免此类事情发生，申请前需提前了解一下项目背景。
不追究以往，以当前入学不久的两个共有产权房为例：
去年底，领导留言板上对永靓家园的回复，可以看出以下几点：
1.如果有教育配建，可提供一定的学位，业主无需担心学位问题。
2.如果没有，会根据适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素，对辖区内各小区进行合理划片。
永靓家园采取了由上庄西北旺学区协调安置的方法入学。
3.申请入学的适龄儿童，需满足的条件涉及居住场所，没有提及产权问题。
4.各学校根据学位供给情况和房产、户籍、居住年限等因素，合理确定小学登记入学顺位规则。
再以北京经开区发布的2021年义务教育入学公告为例，各学校的规划范围不仅有普通住宅，还有回迁房、公租房，以及去年9月交付的共有产权房---亦城亦景家园。
既然上学肯定没问题，那顺位规则与住宅属性有关系吗？
严肃君打通某区的入学工作咨询电话，工作人员坚决表示：与商品房同等待遇。
况且，大部分共有产权房不在核心区，特别紧俏的优质教育资源很少，学位紧张的情况并不多见。
如果真遇到紧俏的优质学校，有可能首先面临的问题是，不在划片范围内……不过这就是另外一个问题了。
有位共有产权房业主在“领导留言板上”写到：“不求住的多么舒适，只希望不要出明显的质量问题”，如此卑微。
但对刚需客而言，共有产权房也承载了人生相当一部分的资本，无论哪方面问题，都不该退让。
互动时刻：
其实上文提到的很多问题，“高价”的限竞房、商品房也存在。
但无论从质量、地段还是相关政策，共有产权房整体是向好的，对于真正用来住的购房者来说，也不失为不错的选择。
截至今年6月底，全市已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套，部分项目已陆续入住。
除远郊区外，当前共26个共有产权房项目待售/在售中，4个正在网申，这里有你关注房源吗？
综合市场现状及自身情况，你会加入申请行列吗？如果已经成为业主，还遇到过什么问题？欢迎留言与严肃君互动~
