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几家欢喜几家愁！
时隔半年，杭州地铁四期规划环评征询稿再次出炉。
本期共规划项目12个，含5个新建项目及7个延伸项目，总规模约244.8公里。相比1月初临时撤回的征询稿，总规模上缩减了约55公里。
其中，新建项目缩减2个，包括规划的地铁14号线，跟规划的地铁21号线；同步缩减的还有规划的地铁11号线，里程缩短了近10公里；预计地铁6号线延伸富阳段。
有缩减、亦有新增。
杭州地铁四期规划线路图（图片来源杭州楼市动态）
新的规划环评中，新增线路为两条延伸线，一条是地铁5号线西延，全长约4.8km，设车站两座，起于之江实验室站、止于老余杭站（不含）；
另一条是地铁10号线北延，全长约5km，设车站三座，起于仁和南站、止于仁和北站。
地铁规划预期，不仅事关大众日常出行，更是一场有形的城市资源争夺战。
公示的四期规划环评报告显示，三江汇、仁和、未科2.0无疑是当前最大赢家；而杭州城北、钱塘新区等则在竞争中败下阵来。
可一切皆有变数。近来国家对轨道交通建设规划严控的消息，让正在公示的四期规划环评蒙上了一层阴影。最终，杭州地铁四期能否全部获得国家发改委批准，还是大幅腰斩，仍是未知数。
毕竟，2020年全国22城地铁公司盈亏数据显示，杭州净利润-11.62亿，全国垫底。
14号线一锅端，利空城北
本期规划环评，最意想不到的是地铁14号线，整条被砍。
地铁14号线原规划起于留下百家园路，止于崇贤北，线路全长26km，均为地下线。沿途途径西溪湿地、蒋村、三墩祥符、运河新城、智慧网谷、杭钢新城、崇贤等多个板块。
这条地铁线路的缺失，对整个城北而言，都是一大利空。
目前可以肯定的是，崇贤双地铁预期已破灭。作为绕城内仅剩的价格洼地，崇贤近两年吸引了成批刚需购房者，个位数的中签率便是最好的作证。
投资客纷纷涌入崇贤，赌的就是远期地铁的可能性。好在，希望并非全然踏空，仍保留了新建线路1号线（规划的地铁15号线），终点止于崇贤站。
原地铁14号线猜想图
杭钢新城、蒋村等板块，虽无远期地铁14号线预期，但胜在前期地铁规划已被纳入，整体影响略小。
相对利空较大的是运河新城、智慧网谷、祥符等板块。
这几大板块，今年以来新房中签率屡屡跌至个位数，除了价格、地段、市场大环境等综合因素外，也跟未来地铁预期不无关系。
如今，环评公示阶段整条线路被砍，意味着未来数年内，区域内地铁开通的可能性，几乎为零。
虽说地铁并非必需品，却是生活必要品，更关键的是，未来二手市场上，地铁盘的价值整体比非地铁盘更高。
下沙沿江、富阳同步利空
同样整条被砍的，还有地铁21号线。
原规划起于下沙医药港小镇，终于大江东杨家桥，全长约23.2km，全为地下线。
这条线路被砍，不算太意外。毕竟，现在的钱塘新区，已有三条地铁线路通车，分别为地铁1号线三期、7号线跟8号线，远超杭州绝大多数板块。
而地铁21号线，原就规划为钱塘新区内部专线，在现成已有的地铁线路基础上，继续新增一条意义不大。
地铁7、8号线开通后，我曾实地搭乘过，人流量较其他地铁线路，明显少多了。这跟钱塘新区（大江东段）为全新开发板块不无关系，短期内居住率仍有待提升。
不过，地铁21号线被删除，对下沙工业园区板块（未来下沙重点供地区）、居住成熟的下沙沿江居民而言，并非好消息。地铁缺失多年的遗憾，始终未能得到弥补。
原地铁11号线猜想图
相比14号线、21号线整条被砍，地铁11号线、6号线延伸段，只部分缩减。
原规划线路起于济仁路、止于大会展中心，线路全长约26.5公里，全为地下线；新线路规划起于民祥路站、终至垦辉六路站，全长约16.7公里，设站11座，新建1座车辆段、2座主变。
相比1月初的规划，地铁11号线（现名为新建地铁5号线）里程缩短近10公里，缩减部分集中在头尾两端，受影响较大的是萧山南阳。
6号线延伸段被缩减的，是原桂花西路到灵杨路段，全长10.6公里，沿途途径富阳城区的富春江江南、江北，跟富阳高铁站衔接。也就是我们熟知的富春板块，于富阳而言，是一大重创。
据悉，该段未来或以轻轨的形式继续报批。
5号线西延，或利好老余杭北
西延线路起于之江实验室站，止于老余杭站（不含），沿智一路、凤新路敷设。线路长约4.8km，全为地下线，设车站2座，不新建段场和主变。
这是上一次公示中没有的线路。
线路虽然很短，只有4.8公里、两站路，但从现有信息看，可能存在两种走向。
一是：从之江实验室出发，向东直接下穿南湖，沿凤新路终于老余杭站（禹航路与凤新路交叉口），笔直的东西走向。
但若是这种走向，两点直线距离只有约4公里，不符合4.8公里（不过，走向也不一定是直线）。
而且从地图看，第二个站点设在南湖东路和凤新路交叉口的概率最大。这里到老余杭站的直线距离，只有约1公里。
地铁5号线西延猜想图（网络图）
二是：从之江实验室出发，沿南湖北铺设，在南湖路附近设立一个站点，再折向南沿凤新路终于老余杭站。
这种走向，有几点合理之处。
首先，从线路距离看，比较符合4.8公里的长度。其次，中间站点到之江实验室站和老余杭站的距离，分别为约2.5公里和约2公里，相对更合适。
第三，也是最重要的一点，老余杭北的众楼盘，可享有地铁配套。
目前，途径老余杭的只有地铁5号线，重点利好江南购物中心一带。但从楼盘分布看，老余杭老街及苕溪北，也有不少小区。
比如，御景城、佳源未来府和南湖明月。到老余杭站直线距离，相对较远。
但这些小区住户不少，像今年2月售罄的南湖明月，户数高达2379户。如果附近有地铁，不仅方便出行，也将带动老余杭的整体发展。
10号线北延，仁和轻轨变地铁？
10号线北延段起于逸盛路站（不含），终至仁和南站，主要沿港虹西路、仁和大道敷设，线路长5.8km，全为地下线，设车站3座；
另一新增延伸线路起于仁和南站，终至仁和北站，主要沿仁和大道、启航路敷设。线路长约5.0km，全为地下线，设车站3座，不新建段场和主变。
最新地铁四期环评公示中，10号线有两段北延路线规划。
而在之前规划中，地铁10号线北端终于逸盛路站。之后杭德轻轨接上，向北下穿G25长深高速后沿仁和大道敷设，穿越仁和街道中心折向西沿启航路敷设，穿越德清最后止于宁杭高铁德清站。
换句话说，按照最新规划，原先由杭德轻轨负责的仁和段，在走向不变的情况下，将改为地铁。
轻轨变地铁，无疑是重大利好。
原地铁10号线猜想图
对仁和居民来说，未来无需换乘轻轨，就可以直接回到家中。这是其一。
其二，仁和众多楼盘，未来也有了更大想象空间。
近几年来，仁和上市的商品项目共有4个，分别是广宇上塘九里、华元北城芳满庭、北上星云府，及今年5月拿地的华元新地块，大多集中在仁和大道沿线。
目前，前三个楼盘均已售罄。最近一次摇号是去年11月的星云府，中签率近40%，新地块则是仅有的潜在供应。
不过，仁和大道沿线，也有几个还不错的次新房。
比如，耀达金鼎华庭、和平雅苑、清合嘉园等，6月网签价格大多不到2万，与新房价格基本持平。
杭州地铁四期规划
预计年底上报国家发改委
综上，是《层楼》基于杭州地铁四期规划环评做的详细利弊分析。
杭州地铁四期规划结果如何，并不由个人意志决定。最终能有多少条线路获批，目前还是未知数。
地铁建设需层层审批，环评仅是提交初审的前置条件，后续还需经国家发改委、住建部及国务院其他相关部门分级审批。
杭州市发改委相关负责人在接受媒体采访时曾表示，规划是否能及时获批，也要视当时的宏观经济政策和国家投资导向而定。
而上个月，国家对轨道交通建设规划严控的消息，传的沸沸扬扬。
事件起因，源于湖南一网友，就“衡阳云轨交通什么时候能开工建设”提出疑问，湖南发改委回复称：考虑到城市轨道交通建设投入巨大，为切实防控化解地方政府隐性债务，国家当前严控城市轨道交通建设。
原回复中，还有这么一句“已不在受理启动城市轨道交通建设规划的申请，已有在建项目的城市也从严控制新一轮建设规划审批”，随后被删除。
事发地虽在湖南，可无风不起浪。
早在今年3月，国家发改委曾发文要规范城际、市域（郊）铁路发展，严禁变相建设地铁、轻轨；而原计划今年9月上报国家发改委的杭州地铁四期规划，6月中旬杭州市发改委回复称，上报时间调整到今年年底前。
杭州地铁四期原规划里程299.8公里，比三期还多了35.4公里。此前就有消息称，上报后会被砍掉部分；如今，新一版规划环评，已缩减55公里。
最终待国家发改委批复时，地铁四期里程又将剩下多少？
PS：杭州四期建设规划报批流程
1、首先上报省发改委，省发改委会同省住建厅、自然资源厅进行初审。
2、初审同意后，由省发改委会签省住建厅、自然资源厅向国家发改委报送建设规划报告及附件。
3、同时，省建设厅组织召开四期建设规划专家评审会，出具审查意见，上报住建部。
4、国家发改委受理后，委托第三方评估单位对建设规划报告及专题进行专家评估。
5、专家评估后，国家发改委征求住建部意见，结合住建部回复意见对建设规划进行批复，并报国务院备案。
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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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