2021年5月31日夜间，石榴投资有限公司（下称“石榴集团”）在香港交易所递交招股书，建银国际为独家代理保荐人。伴随着招股书数据信息的公布，石榴集团2020年毛利率急剧下降、资金成本等运营及会计状况，也被外部所关心。
文 | 李逗
编 | 董雨睛
挺过去了2020年的艰辛过后，这一以前以激进派拿地吸引住业内目光的石榴集团，已经迫不及待的找寻一个安全着陆地。
2021年5月31日夜间，石榴投资有限公司（下称“石榴集团”）在香港交易所递交招股书，建银国际为独家代理保荐人。伴随着招股书数据信息的公布，石榴集团2020年毛利率急剧下降、资金成本等运营及会计状况，也被外部所关心。
石榴集团上一次造成群众留意，或是2020年5月份时发生在了老罗的直播房间里。那时候的老罗或是个“卖东西新手”，而石榴集团也在肺炎疫情下，探寻着直播卖房的概率。只不过是，这仍未扭曲石榴集团2020年的市场销售低迷。房企排名数据信息表明，2020年，石榴集团合同销售总额407.三亿，排行80位，而在上半年度其排行仍在59名。
外部人甚少了解的是，这一以石榴取名的公司，并并不是互联网公司，只是以房产开发为主导业的房产公司。在知名品牌改名的新品发布会上，石榴集团高管曾表明“要做房地产界的iPhone”，而这也是现阶段地产行业唯一一家以新鲜水果取名的房地产商。
做为一家2008年发家的房产公司，石榴集团经历了房产开发销售市场的光辉，销售业绩一度做到北京市场TOP5。但现如今的石榴集团，在毛利率急剧下降、资金成本等工作压力下，也迫不得已继而发展金融市场。
“石榴”变形记
2016年11月2日，一场主题风格为“石榴红了”的K2地产品牌发布会，在北京市丰台区石榴集团总公司举行。身穿一席黑西装的石榴集团首席总裁桑春华，发布了主题风格为《一直在路上》的演说，论述公司二度改名的缘故。当场人头攒动，而最受注目的K2创办人崔巍却缺阵了当场。
桑春华是石榴集团首席总裁。因为喜欢看港剧，他喜爱职工和小伙伴们称呼自己为“桑sir”。
桑春华打开自身的自主创业理想，是以发布广告逐渐的。和他同一个起始点的，是“出国留学教父3”新东方俞敏洪。但与新东方俞敏洪的伶牙俐齿对比，桑春华个人行为不张扬，K2地产创立九年后，才第一次来到走到。
说明上看，崔巍和桑春华，恰好是石榴集团的实控人，此两个人各自新任石榴集团监事会主席兼股东会现任主席、监事会主席兼首席总裁。初期，二人曾是北京市绿野房地产经纪企业的朋友。 但相关石榴集团的真真正正控股方，迄今也仍然是谜。
曾有新闻媒体称，华美地产和K2地产都归属于黄金湾投资有限公司，“崔巍仅仅经理人，老总全是申威申总。”
在崔巍和桑春华的领着下，石榴集团曾经历2次改名，而每一次改名也都随着着一场发展战略转型发展。从最开始以代理商业务流程著名的华丽，发展趋势到K2地产逐渐干预到房地产管理体系的开发设计，再到石榴集团的多样化业务流程。
K2地产改名石榴集团身后，业务流程转型发展要求是其压根动机。石榴集团由原来单一房地产版块，拓展至“高新科技 金融业 房地产”三大版块多管齐下，根据跨界营销进行自主创新业务流程，以求完成业务流程提高。
随着着2016年的改名，金融市场曾揣摩它是石榴购置产业IPO的原曲。但5年時间以往，发售姿势一直未现，企业的组织结构也遭受变更，一系列股份制改革行为也接踵而来。在其中，石榴集团企业性质由有限责任公司企业变更为股权有限责任公司，并依次2次提升注册资金，这一度被许多业内人员觉得是在为发售做准备。
而在一番股份腾挪后，石榴投资有限公司全新股权架构调节为创办人、老总崔巍持仓石榴投资有限公司57.42%，首席总裁桑春华持仓41.58%，两个人累计持仓99%。另外，还引入了一位新的投资者公司股东陈健勇，不断1%，其与桑春华于2015年前后左右参加长江商学院专题讲座时结交。
只不过是，与同行业对比，转型发展以后的石榴集团，近些年的市场销售提高并不突显，2016年-2018年，石榴集团三年的年复合增长率不上30%。依据房企排名排名榜表明，2020年石榴集团以407.三亿元的全口径市场销售，排第80。
失势京津冀一体化
尽管在其官方网站详细介绍中，石榴集团创立于2008年，但若上溯它的其前身——创立于2001年的华美地产，其在房地产业早已拥有20年的历史时间。而在一众京圈房地产企业中，石榴集团也以前经历潜力股房地产企业的美名。
密云，是石榴集团的福源。十余年前，石榴集团发布K2商品系列产品，让它于北京销售市场一炮而红。现阶段，石榴的土地储备业务流程合理布局范畴包含京津冀一体化城市圈、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。在其中，石榴集团土地储备的最关键地区依然在京津冀一体化，但关键集中化在河北省和北京市。
招股书表明，截止2020年2月末，石榴集团共有着86个处在不一样设计阶段的物业管理开发设计新项目，在其中82个新项目由附设企业开发设计，4个新项目由合伙制企业及联营公司开发设计；当期石榴集团的土地收储为919.三万平米，在其中44.7%坐落于京津冀一体化城市圈。
特别注意的是，京津冀一体化的物业管理开发设计及市场销售，并沒有给企业奉献很多的盈利。2018年-2020 年，企业来源于京津冀一体化城市圈物业管理开发设计及市场销售的盈利各自占总盈利约41.7%、37.4%及 20.2%。
做为一家发展于北京市的房地产企业，石榴集团为什么落败本营？在其中非常大一部分缘故，源于石榴集团典型性的近郊区高档住房玩法。纵览石榴集团的开发设计新楼盘，多是近郊区小盘，且市场价较高。石榴集团的玩法取决于，每入驻一个新项目，便用中后期上升的土地价格，带动房子价格，为此推动新项目市场销售。但是，碰到严苛的北京市指导价销售市场后，石榴集团“以土地价格推动市场价”的营销方案，实际效果也就受到非常大影响。
另一个让石榴集团声名远扬的，是它的“仿冒”营销方案。石榴集团曾在好几个新项目取名或拿地全过程中，发生过与别的企业撞名的状况。例如，2002年，石榴集团入驻青岛市打造出的“庭院”商品，与泰禾主打产品同名的。而与“雅居乐地产控投”同名的的北京市雅乐居，也和真真正正的雅居乐集团并无关联，事实上或是石榴用于拿地的分公司。再例如，北京市阿那亚高新科技有限责任公司真真正正的控股股东，并不是那个知名的“阿那亚”购置产业，也是崔巍控投的企业。
伴随着北京市管控趋紧，石榴集团也于北京销售市场逐渐用心去感受。石榴集团近期一次于北京拿地，是2020年7月与通投联合以12.4亿元摘地密云地快。
落败京津冀一体化的石榴集团，也逐渐赶紧“南进”。从石榴集团近些年的发展趋势运动轨迹看，长三角已变成其关键合理布局地区。招股书表明，长三角的土地储备占有率为43.6%，仅次京津冀一体化。
激进派拿地并发症
IPO发售之时，石榴集团被解开的财务报告，变成群众关心所属。
在营业收入层面，石榴集团的提高并并不是平行线升高。2018年营业收入99.37亿人民币，2019年降低为80.31亿人民币，2020年又升到122.65亿人民币。
与之相对性的是，石榴集团的毛利率数据信息却有一定的下降。招股书公布，2018年、2019年的毛利率均为34.1%，2020年降至22.9%。
针对2020年毛利率显著下降，石榴集团在招股书中也表明，2020年取得的毛利率相对性较低，关键因为土地资源回收成本上升，造成 物业管理市场销售的总体成本费增涨，使物业管理尤其是住房物业管理市场销售毛利率降低。
在拿地面上，石榴则一向比较激进派，2016年、2017年、2018年，企业增加土地利用规划总建筑面积各自为129.31万平方、36.二十万平米和468.43万平方。在其中，2018年的拿地总数是去年的数十倍。
不但拿地速率迅速，在拿地价钱上都不手抽筋。例如，2016年7月进到郑州市土地拍卖销售市场，但因凶悍抬价遭受郑州市当地房地产商的“抵抗”，在郑州市的房地产业圈子，K2变成“野蛮人”的代称。再例如，2018年，石榴集团涉足南京都市圈，便以5.56亿人民币高价位拿到滁州城南区商住楼地，股权溢价108%。
近期2年，石榴集团的拿地趋势仍然未减。据新闻媒体不彻底统计分析，自2018年至2020年，仅长三角区域，石榴购置产业土地储备总面积超65万平方，拿地资金投入额度总计近百亿。
但巨资拿地也让石榴集团的债务工作压力跟随陡升。数据信息表明，截止2017年末至2019年末，该企业合并财务报表负债率各自为78.67%、81.14%、82.80%。
但是，一个好的征兆是，截止2020年底，石榴集团的净负债率从2018年的180%降至90%；负债率为81.44%，较同期相比降低1.49%，但仍未做到“三道红杠”中70%的规范。
在股权融资趋于紧张的大环境下，寻找更高品质的融资方式，是摆放在石榴眼前的一个难点。但受制于未上市企业的真实身份，石榴集团的融资方式相对性比较有限，资金成本逐渐上涨，这也是导致石榴集团运行IPO的关键缘故。招股书表明，企业资金成本由2019年的4.23亿人民币提升37.6%至2020年的5.82亿人民币。
做为一家非典型的中小型房地产企业，石榴集团一直在房地产业的转型发展的浪潮中涌动，探寻大量发展趋势室内空间的概率，但交给它的尝试错误室内空间并不会过多。
责编：陈诗莹
